SCPI CRISTAL Care : simulation, rendement et avis

Inter Gestion REIM est la filiale d'Inter Gestion Groupe dédiée à l'immobilier, agréée par l'AMF le 29 février 2012. Elle revendique 35 ans d'expérience dans les SCPI et gère notamment CRISTAL Life et CRISTAL Rente. Emilien Rodriguez en est le directeur général.

CRISTAL Care est née d'un partenariat avec SPHERE Investments, pour « Strategic Public Health Equity and Real Estate ». Fondé en 2004 en Floride sous le nom de Flagler Investments, ce groupe gère plus de 1,2 milliard de dollars répartis sur 39 établissements de santé dans 15 États américains, selon la note d'information. Il apporte son expertise d'analyse et de gestion des actifs américains, sans délégation de gestion.

Les fondateurs ont apporté 765 000 € de capital, soit 6 375 parts de 120 €, au prix de 140 €. L'assemblée du 2 septembre 2026 a porté le capital maximum à 500 M€.

La SCPI vise l'immobilier de santé au sens large : établissements de soins et de réadaptation, laboratoires et sciences de la vie, logistique pharmaceutique, formation aux métiers de santé, hébergement des patients et des soignants, logement des seniors. La page produit précise que près de la moitié du patrimoine peut aussi aller vers d'autres secteurs liés aux besoins essentiels : alimentation, logement, éducation, loisirs.

Les immeubles seront situés en Amérique du Nord et en Europe hors France, dans des pays liés à la France par une convention fiscale. Au 30 septembre 2026, aucun immeuble n'est encore publié : le patrimoine est à constituer. Nous la classons parmi les SCPI de santé, dont la moyenne de distribution était de 4,19 % en 2025 selon l'ASPIM.

Aucun taux de distribution n'existe pour 2025 : la SCPI a ouvert en août 2026. La société de gestion vise un taux de rendement interne et une performance globale annuelle de 7 % sur 10 ans, dont un taux de distribution de 6,7 %, selon le document d'informations clés. Il s'agit d'objectifs non garantis. Le scénario intermédiaire du même document indique 4,63 % par an sur 10 ans.

Le retrait se fait par compensation avec des souscriptions nouvelles. Pour une part sponsor, une commission de retrait spécifique s'applique pendant 5 ans : elle reprend l'avantage de prix accordé à l'entrée, soit au plus 21,12 € par part. Elle est plafonnée pour ne pas pénaliser l'associé si la valeur de la part évolue. En cas de blocage des retraits, un marché secondaire par confrontation des ordres prend le relais. Aucune donnée de retrait n'est publiée au 30 septembre 2026.

Selon la note d'information :

• Souscription : 12 % TTI du prix (10 % pour la collecte, 2 % pour la recherche d'immeubles).
• Gestion : 13,20 % TTC des loyers et produits financiers pour les actifs européens, 14,50 % TTC pour l'Amérique du Nord.
• Acquisition d'immeubles : 1,50 % TTI du coût d'acquisition en Europe, 2 % TTI en Amérique du Nord.
• Cession d'immeubles : 1 % TTI du prix de cession net.
• Travaux : 2,50 % HT des travaux en Europe, 5 % HT en Amérique du Nord.
• Retrait anticipé des parts sponsors : jusqu'à 21,12 € par part pendant 5 ans.
• Cession de parts : aucune commission en gré à gré ou succession ; 4 % TTC sur le marché secondaire, payés par l'acheteur.

Pour 10 000 € souscrits en phase sponsor, 1 200 € rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. Au taux de distribution cible de 6,7 %, il faudrait environ 22 mois de revenus pour couvrir ce coût, plus 5 mois de délai de jouissance. Notre page sur les frais des SCPI compare ces niveaux.

Les immeubles américains seront détenus par des sociétés américaines transparentes. Leurs bénéfices supporteront l'impôt fédéral sur les sociétés, de 21 %, plus les impôts des États. S'y ajoute un impôt de distribution de 30 %, généralement ramené à 5 % par la convention franco-américaine, selon la note d'information. En France, l'impôt américain ouvre droit à un crédit d'impôt. Les revenus européens seront imposés dans chaque pays, la convention fiscale évitant la double imposition. Aucune valeur IFI n'est publiée au 30 septembre 2026.

• Démembrement : exclu pendant la phase sponsor ; les statuts encadrent le démembrement, sans date d'ouverture publiée.
• Crédit : encadré par la note d'information.
• Versements programmés et réinvestissement : non décrits dans les documents consultés.
• Assurance vie : aucun contrat cité.

Le dépositaire est CACEIS Bank France. Le commissaire aux comptes, Nexia S&A, SEFICO Audit, est nommé jusqu'à l'assemblée de 2032. CBRE Valuation est l'expert immobilier pour six ans. Le premier conseil de surveillance et la première assemblée générale ordinaire sont à venir.

Le profil type est un épargnant qui accepte d'investir avant la constitution du patrimoine, sur 10 ans, avec une part d'actifs en dollars. Un épargnant qui veut juger une SCPI sur plusieurs années de résultats préférera une SCPI déjà investie. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, l'écart de prix : 176 € en phase sponsor contre 200 € ensuite, soit 12 % de moins pour les premiers associés, en échange d'un engagement de 5 ans.

Ensuite, l'effet de levier : un plafond de 50 % et une cible d'environ 30 % d'endettement, supérieurs aux usages de nombreuses SCPI de rendement.

Enfin, le fonds de partage : le don à la Croix-Rouge française est plafonné à 0,5 % du résultat distribuable, et la réduction d'impôt associée profite à la SCPI.

Pour comparer, voyez CRISTAL Life, de la même société de gestion, et Euryale Horizons Santé, autre SCPI de santé présente en Amérique du Nord.

Informations issues des documents publiés par Inter Gestion REIM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.