SCPI Urban Pierre N°7 : simulation, rendement et avis

Urban Premium est une société de gestion parisienne agréée par l'AMF le 8 juin 2010. Elle se consacre à l'immobilier de cœur de ville et gère plusieurs SCPI fiscales, dont Urban DNO, en Denormandie, et Urban MRX, en Malraux.

Les fondateurs ont souscrit le 30 juin 2026 un capital de 760 325 €, avec 40 € de prime d'émission par part. L'augmentation de capital ouverte le 1er septembre 2026 doit porter le capital à 13 510 325 €, soit 30 000 parts nouvelles et 15 M€ prime comprise. Elle se clôt le 30 juin 2027, ou plus tôt si elle est souscrite en totalité. Urban Premium peut la majorer de 30 % au plus.

Le déficit foncier permet de déduire des travaux de rénovation de ses revenus fonciers. Urban Pierre N°7 vise une quote-part de travaux de 54 % du montant souscrit, imputée à 27 % en 2026 et 27 % en 2027. Le déficit s'impute d'abord sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple de la note d'information, rapporté à 10 000 € souscrits, avec des revenus fonciers suffisants :

Cet avantage n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales. En contrepartie, l'associé conserve ses parts 3 ans à compter de la dernière année d'imputation sur le revenu global. Notre page sur la fiscalité des SCPI replace ce mécanisme parmi les autres régimes.

Urban Pierre N°7 achète des immeubles bourgeois de caractère dans les centres-villes, surtout des logements avec commerces en rez-de-chaussée. Elle privilégie les métropoles régionales desservies par le TGV. Chaque immeuble fait l'objet d'une rénovation complète, d'environ 18 mois. L'objectif de DPE est au minimum D après travaux, avec une moyenne en C. Nous la classons parmi les SCPI fiscales.

Au 30 septembre 2026, aucun immeuble n'est publié. Les acquisitions sont prévues au second semestre 2026. À la dissolution, les logements pourront être proposés en priorité aux locataires, à un prix contrôlé par un second expert indépendant. L'emprunt est limité à 10 % de la valeur comptable des actifs.

Urban Pierre N°7 ne verse pas encore de revenus. Les loyers sont attendus à partir du second semestre 2028, après les travaux, et les premiers acomptes à partir du second semestre 2029. Le taux de distribution n'est pas l'indicateur pertinent : la note d'information rappelle que la rentabilité s'apprécie par rapport au capital investi après économie d'impôt.

La SCPI est à capital fixe. La revente de parts passe par un marché secondaire, que Urban Premium annonce très restreint : l'avantage fiscal ne se transmet pas à l'acheteur. L'associé récupère en pratique son capital à la dissolution, après la revente des immeubles, environ 16 ans après l'immatriculation. Le montant dépendra du marché immobilier à ce moment.

Selon la note d'information et la page produit :

• Souscription : 12 % TTI, soit 60 € par part (7,368 % TTI, soit 35 €, pour les parts sponsors).
• Gestion : 12 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Cession d'immeubles : 0,60 % TTI maximum du prix net vendeur.
• Suivi des travaux : 2,88 % TTC du montant des travaux.
• Cession de parts : 4,8 % TTI du montant revenant au vendeur, payés par l'acheteur.
• Transmission de parts : 120 € TTI par ayant droit.

Pour 10 000 € souscrits au prix de 500 €, 1 200 € rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. À une tranche de 30 %, l'économie d'impôt de l'exemple, 2 548,80 €, couvre ces frais en deux ans.

Les futurs loyers relèveront des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. À la dissolution, la plus-value éventuelle suivra le régime des particuliers. Urban Premium donne un exemple : pour 50 000 € souscrits et une revente à 44 000 €, la plus-value taxable serait d'environ 5 089 €, car les travaux déduits ne s'ajoutent pas au prix d'achat. Aucune valeur IFI n'est publiée.

• Crédit : possible ; en cas de défaut de remboursement, la vente des parts nanties ferait perdre l'avantage fiscal, rappelle la note d'information.
• Démembrement, versements programmés, réinvestissement : non proposés.
• Assurance vie : non proposée dans les documents consultés.

Le premier conseil de surveillance, de 3 à 12 membres, a été choisi parmi les associés fondateurs. Le dépositaire est CACEIS Bank, le commissaire aux comptes KPMG SA et l'expert immobilier VIF Expertise, selon la note d'information.

Le profil type est un contribuable qui déclare des revenus fonciers imposables en 2026 et 2027, à une tranche d'au moins 30 %, et peut immobiliser la somme 16 ans sans en attendre de revenu avant 2029. Un épargnant sans revenus fonciers, ou qui cherche des revenus proches, regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le seuil légal : 15 % du capital maximum, soit 2 026 549 € en nominal, à souscrire par le public avant le 1er septembre 2027. Une caution de 3 216 385 € d'Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels prévoit sinon le remboursement des souscripteurs.

Ensuite, le calendrier fiscal : la page produit répartit la quote-part de travaux à 27 % en 2026 et 27 % en 2027, alors que la souscription reste ouverte jusqu'au 30 juin 2027.

Enfin, la durée : 16 ans, liquidation comprise, à comparer à l'engagement fiscal de conservation, plus court.

Pour comparer, voyez Urban DNO, SCPI Denormandie, et Urban MRX, SCPI Malraux, gérées par la même société.

Informations issues des documents publiés par Urban Premium, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.