SCPI Vitality : simulation, rendement et avis

ClubFunding AM est la société de gestion de portefeuille du groupe ClubFunding, agréée par l'AMF le 1er septembre 2020. Le groupe est connu pour le financement participatif. Vitality est sa première SCPI. Pierre-Alexandre Duc en est le gérant et préside la société de gestion, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026.

La note d'information fixait le seuil légal de 15 % du capital maximum de 15 M€ à atteindre dans l'année suivant l'ouverture, avec une caution de la Banque Palatine. La collecte atteint 6,2 M€ au 30 juin 2026, au-delà de ce seuil. En 2026, la société de gestion a renforcé son équipe commerciale : un responsable partenariats arrive en septembre 2026.

Vitality achète des immeubles liés au sport et au bien-être en Europe : salles de sport, centres de soins, commerces et logements avec services. La note d'information limite l'exposition à 40 % par pays à terme et vise des baux longs avec des exploitants spécialisés. Nous la classons parmi les SCPI thématiques et, par sa zone d'investissement, parmi les SCPI européennes.

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 3 actifs, tous en Espagne :

Les loyers annuels atteignent 383 731 € hors taxes. Le taux d'occupation financier et physique est de 100 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 8,7 ans, la durée jusqu'au terme (WALT) de 19,25 ans. À León, le bail ferme de 12 ans est accompagné d'un engagement de la maison mère de Basic-Fit.

Au deuxième trimestre, une acquisition à Saragosse, louée à Synergym pour 1,1 M€, a été abandonnée : les travaux préalables ont démarré trop tard. La société de gestion a récupéré son dépôt et étudie d'autres dossiers en Europe.

Source : bulletin du quatrième trimestre 2025. Les acomptes 2025 ont été de 4,51 €, 1,88 €, 1,61 € et 4,27 € bruts. La performance globale annuelle n'est pas publiée, et 2024 n'a pas donné lieu à un taux de distribution sur année pleine.

En 2026, la SCPI a versé 2,29 € bruts au premier trimestre et 2,01 € au deuxième. L'objectif de distribution affiché pour 2026 est de 6 %, non garanti. Le taux de 2025 dépasse la moyenne de 4,91 % de l'ensemble des SCPI selon l'ASPIM.

Aucune demande de retrait n'était en attente au 30 juin 2026. Le retrait se fait à 180,80 € par part, soit le prix de souscription moins la commission de souscription. Il dépend de souscriptions nouvelles pour compenser les sorties. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a enregistré 15 souscriptions pour 190 200 €.

Selon la note d'information :

• Souscription : 8 % HT, soit 9,60 % TTC du prix.
• Gestion : 9 % HT maximum, soit 10,80 % TTC des loyers et produits financiers.
• Acquisition d'immeubles : 2,40 % TTC du prix, jusqu'à 4,20 % TTC sans intermédiaire.
• Cession d'immeubles : 2,40 % TTC, seulement en cas de plus-value.
• Travaux : 5 % HT maximum des travaux réalisés.
• Retrait : aucune commission.
• Cession de gré à gré : 180 € TTC par opération ; rien pour une donation ou une succession.

Pour 10 000 € souscrits, 960 € rémunèrent la collecte. Au taux de 2025, il faut environ 19 mois de revenus pour les couvrir, plus 3 mois de délai de jouissance.

Les revenus viennent à 100 % d'Espagne. L'impôt espagnol est payé par la SCPI : 0,43 € sur 2,01 € bruts au deuxième trimestre 2026. La convention franco-espagnole évite la double imposition par un crédit d'impôt en France. Le mécanisme est expliqué dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes. ClubFunding AM ne publie pas de valeur IFI par part dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

• Démembrement : proposé, avec des clés de répartition publiées sur la page produit.
• Crédit : encadré par la note d'information.
• Versements programmés et réinvestissement : non décrits dans les documents consultés.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée.

L'assemblée générale constitutive du 21 octobre 2024 a nommé Forvis Mazars commissaire aux comptes pour six exercices et BNP Paribas Real Estate Valuation France expert immobilier pour cinq ans. Le dépositaire est Oddo BHF. La composition du conseil de surveillance et les décisions de l'assemblée 2026 ne figurent pas dans les documents publiés au 30 septembre 2026. La page produit liste le rapport annuel 2024, mais pas encore celui de 2025.

Le profil type est un épargnant qui veut une petite ligne thématique, avec des revenus trimestriels, et accepte un patrimoine encore concentré sur un pays. Un épargnant qui cherche une large diversification dès l'entrée regardera d'abord des SCPI plus grandes. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, la valeur de reconstitution est passée de 206,70 € fin 2025 à 209,30 € au 30 juin 2026, pour un prix de 200 €. Le prix se situe donc sous la valeur de reconstitution.

Ensuite, le dividende suit les achats : 4,51 € au premier trimestre 2025, puis 1,61 € au troisième, avant 4,27 € au quatrième. Dans un portefeuille de 3 actifs, chaque nouvel immeuble modifie nettement le revenu par part.

Enfin, la dette : la société de gestion s'engage à rester sous 10 % de la valeur des actifs, loin du plafond de 40 %.

Pour comparer, voyez LinaClub, investie en Espagne, et Épargne Pierre Sophia, présente en Espagne et au Portugal.

Informations issues des documents publiés par ClubFunding AM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.