SCPI PPG PremEurope : simulation, rendement et avis

Pierre 1er Gestion a été fondée en 2015 par Joël Vacher, Joseph Châtel et Gérald Prouteau. Depuis décembre 2025, le Groupe Premium, spécialiste du conseil patrimonial et de l'assurance, en est l'actionnaire majoritaire. La société revendique plus de 840 M€ d'encours bruts, plus de 220 immeubles et 8 fonds au 31 juillet 2026, selon la brochure. Ses autres véhicules sont des OPPCI, FPCI, FCPR et FPS : PPG PremEurope est sa première SCPI grand public. Phong Hua, gérant de fonds, suit la SCPI.

Les fondateurs ont souscrit 29 993 parts, soit 4 498 950 € de nominal, au prix de 182 €. Ces parts sont bloquées 3 ans à compter du visa. Le gérant a porté le capital maximum de 10 M€ à 100 M€ le 16 septembre 2026. La note d'information prévoit que 15 % du capital maximum initial, soit 1 850 000 €, soient souscrits par le public dans l'année suivant l'ouverture.

PPG PremEurope investit dans l'immobilier d'entreprise des marchés établis d'Europe : Allemagne, Espagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Portugal et Royaume-Uni. Elle vise tous les secteurs, dont les commerces, les bureaux, l'éducation, la logistique et la santé, loués à des groupes nationaux ou internationaux sur des baux longs. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Au 30 septembre 2026, aucun immeuble n'est publié. La répartition par pays et par secteur, le taux d'occupation et la durée des baux seront connus avec le premier bulletin d'information. L'endettement est autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des actifs, selon la note d'information.

La page produit affiche un taux de distribution annuel cible de 6,5 % et un taux de rentabilité interne cible de 7 % sur 8 ans, non garantis. La SCPI n'a pas de taux 2025. Pour repère, l'ASPIM mesure 5,99 % de distribution moyenne en 2025 pour les SCPI diversifiées et 4,91 % pour l'ensemble des SCPI.

Le capital étant variable, l'associé demande le retrait de ses parts à la société de gestion. Il est servi quand des souscriptions compensent les sorties. La valeur de retrait égale le prix en vigueur moins la commission de souscription : 167,24 € en phase « Sponsors 1 ». Aucune donnée de retrait n'est publiée au 30 septembre 2026. Si des demandes restent en attente, un marché secondaire par confrontation mensuelle des ordres peut s'ouvrir.

Selon la note d'information et la page produit :

• Souscription : 8 % HT, soit 9,60 % TTC du montant souscrit.
• Retrait : aucune commission.
• Gestion : 12 % TTC maximum des loyers et autres produits encaissés.
• Acquisition d'immeubles : 3,60 % TTC jusqu'à 10 M€, 2,40 % TTC de 10 à 25 M€, 1,80 % TTC au-delà.
• Cession d'immeubles : 1,20 % TTC du prix, seulement en cas de plus-value.
• Travaux : 1,20 % TTC maximum du montant des travaux.

Pour 10 000 € souscrits, 960 € rémunèrent la collecte. Au taux cible de 6,5 %, il faudrait environ 18 mois de revenus pour les couvrir, plus 5 mois de délai de jouissance.

La brochure indique que la très grande majorité du patrimoine sera située hors de France. Les loyers sont alors imposés dans le pays de l'immeuble, souvent entre 12 % et 25 %. En France, les conventions prévoient un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou une exonération avec taux effectif, sans prélèvements sociaux. Aucune valeur IFI n'est publiée au 30 septembre 2026.

• Démembrement : possible, selon la brochure.
• Crédit : encadré par la note d'information.
• Versements programmés : dès 50 € par mois, après une première souscription de 25 parts.
• Réinvestissement des dividendes : proposé de façon automatique.
• Assurance vie : aucun contrat cité.

Les revenus potentiels seraient versés chaque mois, comme pour les SCPI à revenus mensuels.

Le dépositaire est Société Générale, le commissaire aux comptes Forvis Mazars et l'expert immobilier Cushman & Wakefield Valuation, selon la page produit. L'assemblée générale constitutive s'est tenue le 22 juin 2026. Le premier conseil de surveillance et la première assemblée ordinaire ne sont pas encore documentés.

Le profil type est un épargnant qui veut des revenus mensuels issus de l'immobilier européen, peut rester 8 ans et accepte d'entrer avant la constitution du patrimoine. Qui préfère juger une SCPI sur ses premiers immeubles attendra le premier bulletin. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, l'écart de prix entre les phases : 185 €, 192 € puis 200 €. Les premiers associés entrent 7,5 % sous le prix cible, et aucune commission de retrait ne vient reprendre cet avantage.

Ensuite, le poids des fondateurs : 4,50 M€ de capital nominal déjà apportés, soit une base de départ supérieure au seuil légal de 1,85 M€ à collecter auprès du public.

Enfin, la commission d'acquisition dégressive : 3,60 % TTC sur un achat de moins de 10 M€, ce qui compte dans une SCPI qui commence par des immeubles de taille moyenne.

Pour comparer, voyez Reason et Telamon Borea, deux SCPI européennes récentes présentes au Royaume-Uni.

Informations issues des documents publiés par Pierre 1er Gestion et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.