SCPI R Start : simulation, rendement et avis

CORUM Asset Management gère des SCPI depuis 2012. Sa gamme compte CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA, toutes vendues avec des frais d'entrée affichés. R Start propose un autre modèle : aucune commission à l'entrée ni à l'achat des immeubles, une rémunération liée aux loyers encaissés et aux plus-values de cession, selon la brochure de CORUM.

Les fondateurs ont souscrit 4 176 parts de 182 € de nominal au prix de 200 €, soit 835 200 €, avant le 8 janvier 2026. Un fondateur détient 99,96 % de ce capital initial. Ces parts sont bloquées 3 ans à compter du visa. Le seuil légal de 15 % du capital maximum, soit 4,5 M€, doit être souscrit par le public dans l'année suivant l'ouverture.

Point d'attention : le document d'informations clés renvoie au site corum.fr pour la documentation, mais aucune page R Start n'y est accessible au 30 septembre 2026. Les documents cités ici sont ceux de CORUM, consultés sur des sites de distribution.

R Start investit dans les pays du Conseil de l'Europe, dans et hors zone euro, et au Canada. Elle vise tous les types d'immobilier professionnel : bureaux, commerces, locaux d'activité, entrepôts, hôtels, parkings, santé, résidences étudiantes, logistique et loisirs. La stratégie privilégie la valorisation du patrimoine selon la position de chaque pays dans son cycle immobilier. L'endettement est autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des immeubles.

Au 30 septembre 2026, aucun immeuble n'est publié. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

La part vaut 200 € depuis le 20 mai 2026 : 182 € de nominal et 18 € de prime d'émission. R Start n'a pas de taux de distribution 2025, et CORUM n'affiche pas d'objectif de rendement, la brochure le qualifiant de « non défini ». Le document d'informations clés présente un scénario intermédiaire de 4,24 % par an sur 10 ans et un scénario favorable de 7,22 %, deux projections non garanties. Pour repère, l'ASPIM mesure 5,99 % de distribution moyenne en 2025 pour les SCPI diversifiées et 4,91 % pour l'ensemble des SCPI.

Le retrait se fait au prix de 200 €, servi en face de souscriptions nouvelles, moins une commission de retrait anticipé :

La commission n'est pas due dans certaines situations, dont l'invalidité. Si des demandes de retrait restent bloquées, un marché secondaire par confrontation mensuelle des ordres peut prendre le relais. Aucune donnée de retrait n'est publiée au 30 septembre 2026.

Selon la note d'information :

• Souscription : aucune commission.
• Acquisition d'immeubles : aucune commission.
• Suivi des travaux : aucune commission.
• Gestion : 15 % HT des loyers et produits financiers encaissés, TVA en sus le cas échéant.
• Arbitrage : 0 % si la plus-value est inférieure à 7 % du prix de vente, 6 % TTC du prix net vendeur entre 7 et 13 %, 12 % TTC au-delà ; rien tant que des moins-values passées restent à compenser.
• Retrait anticipé : de 10 % à 0 % selon la durée de détention.
• Cession de parts : aucune commission ; 5 % de droits d'enregistrement, ou 3 % si le patrimoine est majoritairement hors de France.

Pour 10 000 € souscrits, les 10 000 € vont au capital. Une sortie au bout de 3 ans coûterait 1 000 €. Notre page sur les SCPI sans frais d'entrée compare ce modèle aux autres.

Les immeubles visés sont surtout situés hors de France. Leurs loyers seront imposés dans chaque pays, et les conventions fiscales éviteront la double imposition en France, par crédit d'impôt ou taux effectif selon le pays. Les produits de trésorerie relèvent du prélèvement forfaitaire unique. Aucune valeur IFI n'est publiée au 30 septembre 2026.

• Souscription en ligne : seule voie proposée, sans bulletin papier.
• Réinvestissement des dividendes : proposé.
• Plan d'épargne immobilier : proposé.
• Démembrement : non proposé.
• Assurance vie : non accessible via CORUM Life.
• Crédit : encadré par la note d'information.

Le conseil de surveillance initial compte 3 membres élus le 19 janvier 2026, tous liés au groupe : CORUM Butler, CORUM UX et CB Services, jusqu'au 31 décembre 2029. Il sera renouvelé en totalité à l'assemblée qui statuera sur le troisième exercice complet, pour ouvrir la place à des associés indépendants des fondateurs. Le commissaire aux comptes est Cailliau Dedouit et associés, l'expert immobilier BNP Paribas Real Estate Valuation France et le dépositaire Société Générale.

Le profil type est un épargnant à l'aise avec la souscription en ligne, qui investit pour au moins 8 à 10 ans et préfère des frais liés aux résultats plutôt qu'à l'entrée. Un épargnant qui peut avoir besoin de son capital dans les 4 ans, ou qui veut un démembrement, regardera d'autres formules. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le point d'équilibre : sans frais d'entrée, R Start est avantageuse pour qui reste plus de 8 ans ; avant 4 ans, la commission de 10 % équivaut à la commission de souscription de nombreuses SCPI classiques.

Ensuite, la commission d'arbitrage : jusqu'à 12 % TTC du prix de vente quand la plus-value dépasse 13 %. Le document d'informations clés souligne ses effets de seuil.

Enfin, la transparence à venir : le premier bulletin trimestriel donnera la collecte, les premiers immeubles et le premier dividende.

Pour comparer, voyez CORUM Origin et CORUM XL, SCPI de la même société de gestion avec frais d'entrée.

Informations issues des documents publiés par CORUM Asset Management et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.